Іпотека як застава нерухомого майна за 2011-2012 роки Судова практика

 

УЗАГАЛЬНЕННЯ ЗАСТОСУВАННЯ РАЙОННИМИ СУДАМИ М. КИЄВА ЗАКОНОДАВСТВА, ЯКЕ РЕГУЛЮЄ ІПОТЕКУ ЯК ЗАСТАВУ НЕРУХОМОГО МАЙНА ЗА 2011-2012 РОКИ
02.01.2014

www.apcourtkiev.gov.ua/apcourtkiev/uk/publish/article/104001

 

 

Узагальнення

застосування районними судами м. Києва законодавства,

яке регулює іпотеку як заставу нерухомого майна  за

2011-2012 роки

 

А.О. Чобіток,

суддя судової палати з розгляду цивільних справ

Апеляційного суду міста Києва

 

На виконання листа Верховного Суду України за № 193-1578/0/8-13 від 12.07. 2013 року Апеляційним судом міста Києва проведено узагальнення застосування районними судами м. Києва законодавства,  яке регулює іпотеку як заставу нерухомого майна з метою висвітлення норм законодавства, які потребують удосконалення , а також роз»яснення у застосуванні їх судами.

Під час проведення узагальнення проаналізовано застосування норм законодавства, вивчено справи, що були розглянуті в 2011 та 2012 роках та витребувано дані про кількість розглянутих справ даної категорії за вказані роки.

Проте  відобразити в повному обсязі дані, що мають бути зазначені в статистичних таблицях, доданих до листа Верховного Суду України, не виявилося можливим, оскільки на сьогоднішній день Голосіївський , Оболонський, Шевченківський районні суди м.Києва такі дані не надіслали з посиланням на те, що ні електронна база «ДЗС Документообіг загальних судів», ні алфавітний покажчик, що ведеться відповідно до Інструкції з діловодства в місцевому загальному суді, затвердженої наказом ДСА України від 27.06.2006 року № 68 (88), не передбачають такого контекстного покажчика для пошуку, як «звернення стягнення на предмет іпотеки», останні реєструються як «стягнення заборгованості», а Дніпровським районним судом м.Києва дані статистичних таблиць  заповнені по кількості тих  справ , які були досліджені під час аналізу.

Справи, що надійшли, свідчать про те, що найпоширенішими позовами у даній категорії справ є позови про звернення стягнення на майно, передане в іпотеку та визнання  іпотечних договорів недійсними.

Так, відповідно до ст. 526 ЦК України зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог -відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

З метою стимулювання сторін до належного виконання ними прийнятих на себе зобов’язань чинним законодавством передбачено ряд засобів впливу на недобросовісного контрагента у разі невиконання або неналежного виконання ним своїх обов’язків за договором. Всі ці правові засоби об’єднані таким цивільно-правовим інститутом як „Забезпечення виконання зобов’язань».

Забезпечення зобов’язань — традиційний інститут цивільного права. Такі засоби забезпечення виконання зобов’язань, як завдаток, неустойка,порука та застава, були відомі ще римському праву. Необхідність їхнього використання: пояснювалася тим, що кредитор зацікавлений у тому, щоб бути впевненим у виконанні зобов’язань, і в тому, щоб забезпечити собі визначення збитків, на відшкодування яких він має право у випадку невиконання зобов’язання, нарешті, кредитор зацікавлений у тім, щоб спонукати боржника до своєчасного виконання під страхом невигідних для боржника наслідків у випадку невиконання або неналежного виконання зобов’язання.

Положення про забезпечення виконання зобов’язань, як. рецепція римського права з певними змінами є в цивільному законодавстві всіх держав як континентальної Європи, так і у країнах англо-американської правової системи.

Відповідно до ст. 546 ЦК України видами забезпечення виконання: зобов’язання є неустойка, порука, гарантія, застава, притримання та завдаток.

В останні роки, у зв’язку з надзвичайною активізацією в Україні роботи банківських та фінансових установ по кредитуванню під різні потреби фізичних і юридичних осіб, все більшого розповсюдження набуває такий вид забезпечення виконання зобов’язання як застава та його різновид — іпотека.

В сучасних умовах іпотека займає особливе місце серед способів забезпечення виконання зобов’язання, це пов’язано з тим, що як засіб забезпечення виконання зобов’язання іпотека наділена беззаперечними перевагами, адже будь-які операції з нерухомістю, в тому числі й іпотечні, приносять великі прибутки, оскільки ціни на землю і будівлі в деяких районах України перевищують навіть світові.

Відносини іпотеки в Україні регулюються Конституцією України, Цивільним кодексом України від 16.01.2003 року, Господарським кодексом України від 16 січня 2003 року, Земельним кодексом України від 25 жовтня 2001 року, Законом України від 05.06.2003 року, № 898-IV „Про іпотеку» із змінами, Законом України від 19 червня 2003 року, № 979-IV „Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» із змінами. Законом України від 22 грудня 2005 року, № 3273-IV ..Про іпотечні облігації», Законом України від 22 листопада 2002 року, № 240-ІV „Про приєднання України до Міжнародної конвенції про морські застави та іпотеки 1993 року», підзаконними нормативними актами.

Згідно зі ст. 572 ЦК України, ч. 2 ст. 1 Закону України «Про заставу» , в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов’язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).

Закон України «Про іпотеку» прямо не називає іпотеку одним із видів застави, але ч. 1 ст. 575 ЦК України вказує, що іпотекою є застава нерухомого майна. Отже, іпотека — це вид застави, але поняття «застава» та «іпотека» не є тотожними через відмінні підстави їх виникнення та юридичні наслідки у разі невиконання забезпеченого зобов’язання. Відносини, які виникають з договору застави та договору іпотеки, регулюються спеціальними законами та мають різні процедури звернення стягнення на майно.

Цей вид застави розрізняють з-поміж інших застав за видом майна, яке передається в таке забезпечення. Так, відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку», іпотекою визнається забезпечення виконання зобов’язань нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

Відповідно до ст. 114 ЦПК України, позови, що виникають з приводу нерухомого майна, пред»являються за місцезнаходженням майна або основної його частини.

З проведеного узагальнення вбачається, що у судах першої інстанції не виникало складнощів щодо визначення підсудності даної категорії справ та останні вірно відкривали провадження у позовах і випадки невірного застосування норм процесуального права не мали місця.

На сьогоднішній день привертає до себе особливу увагу питання передачі в іпотеку  житла, право власності або право користування на яке мають діти, оскільки за наявності у дитини такого права закон вимагає отримання дозволу органу опіки і піклування на укладення іпотечного договору.

Вищенаведене грунтується на вимогах статей 32, 203 Цивільного кодексу України, ст. 177 Сімейного кодексу України, статей 17, 18 Закону України «Про охорону дитинства» та ст. 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних громадян та безпритульних дітей».

Якщо право власності дитини на вказану нерухомість визначається на підставі правоустановчого документа, то питання визначення права користування такою особою житлом вимагає дослідження судом наявності такого права саме на момент укладення іпотечного договору.

При розгляді справ про визнання договорів  іпотеки недійсними з підстав порушення прав малолітніх або неповнолітніх дітей при їх укладенні з підстав того, що останні мають право користування предметом іпотеки, проте дозвіл органом опіки та піклування не видавався, місцеві суди вирішували з дотриманням норм процесуального та матеріального права.

Так, рішенням Дарницького  районного суду м. Києва від 09.11. 2011 року в задоволенні позову  Польчук О.М., яка діяла в інтересах малолітніх  Польчука М.П., Польчук М.П. до ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» про визнання недійсним договору поруки та договору іпотеки було відмовлено з підстав того, що малолітні діти позивача на час підписання Іпотечного договору не були  зареєстровані за адресою предмета іпотеки. Ухвалою Апеляційного суду м. Києва від 05.11.2011 року рішення  було залишено без змін.

З цих же ж самих підстав рішенням Шевченківського районного суду м.Києва від 19.04.2012 року, залишеного без змін ухвалою апеляційної інстанції від 21.06.2012 року, відмовлено в задоволенні позову Лобачевської Т.С., яка діє в своїх інтересах і в інтересах неповнолітнього Лобачевського І.Д. до ПАТ «Родовід Банк» про визнання недійсним договору іпотеки.

Зазначена практика розгляду справ з вказаного питання склалася і в інших районних судах м.Києва.

Разом з цим, при розгляді справи  за позовом ПАТ  «Дочірній банк Сбербанку Росії» до Балянової Н. П., треті особи: ТОВ «Біосистем», Балянов О. Г. про стягнення суми заборгованості за кредитним договором шляхом звернення стягнення на заставлене майно та за зустрічним позовом Балянової Н. П., яка діє в своїх інтересах та в інтересах неповнолітньої дитини Балянової А. О. до ПАТ  «Дочірній банк Сбербанку Росії», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Морозової С. В., треті особи: ТОВ  «Біосистем», Орган опіки та піклування Дарницької районної в м.Києві державної адміністрації, Балянов О. Г. про визнання недійсним іпотечного договору, судом  встановлено факт реєстрації та проживання неповнолітньої дитини в квартирі, що була предметом іпотеки і укладення в цей час вказаного договору без дозволу Органу опіки та піклування.

Так, відмовляючи в задоволенні позовних вимог ПАТ «Дочірній банк Сбербанку Росії» про звернення стягнення на предмет іпотеки та визнаючи спірний іпотечний договір недійсним, Дарницький    районний суду м. Києва 12 листопада 2012 року ,  встановив та виходив з того, що на момент його укладання, 29.05.2007 року,  в квартирі №37 в будинку № 3-а по вул. Драгоманова в м. Києві була зареєстрована та проживала з 12.02.2000 року донька іпотекодавця Балянової Н.П., Балянова Анастасія, 1998 року народження, проте в порушення вимог чинного законодавства, дозвіл органом опіки та піклування на укладення іпотечного договору не надавався. Суд апеляційної інстанції залишив вказане рішення без змін з тих підстав, що  оскільки іпотечний договір не відповідає вимогам ст. 32 ЦК України, ст. 177 СК України, ст. 17 Закону України «Про охорону дитинства», ст. 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей» з підстав відсутності дозволу органу опіки та піклування на надання Баляновою Н.П. письмових зобов»язань,  то він є нікчемним, а тому доводи апеляційної скарги про те, що саме Баляновою Н.П. була надана довідка з відсутнім в ній записом про реєстрацію та проживання її неповнолітньої доньки в квартирі № 37 в будинку № 3-а по вул. Драгоманова в м. Києві, враховуючи відсутність оригіналу даної довідки, на правильність висновків суду не впливають, оскільки позивачем не спростовано факт реєстрації та проживання Балянової Анастасії на момент укладення іпотечного договору або фіктивність наданих ЖБК «Буревісник-9» довідок про її реєстрацію в квартирі, що є предметом іпотеки , саме з 12.02.2000 року.

22.09.2011 року до ч. 1 ст. 35  Закону України «Про іпотеку» внесено зміни, відповідно до яких у разі   порушення   основного   зобов’язання   та/або   умов іпотечного  договору  іпотекодержатель  надсилає  іпотекодавцю  та боржнику,  якщо він є відмінним від іпотекодавця,  письмову вимогу про  усунення  порушення.  В  цьому документі зазначається стислий зміст  порушених  зобов’язань,вимога  про  виконання  порушеного зобов’язання  у  не  менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається  без  задоволення,  іпотекодержатель  вправі  прийняти рішення   про   звернення  стягнення  на  предмет  іпотеки  шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Зазначені зміни висвітлені  в  п . 37 Постанови Пленуму  Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ «Про практику застосування судами законодавства при вирішенні спорів, що виникають із кредитних правовідносин»  за № 5 від 30.12.2012 року , згідно з яким невиконання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» про надіслання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги про усунення порушення зобов»язання не є перешкодою для реалізації права іпотеко держателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду на відміну від інших способів звернення стягнення (частина третя статті 33 цього Закону), оскільки іпотекодавець у судовому засіданні має можливість заперечувати проти вимог іпотекодержателя, що відповідає положенням статті 124 Конституції України.

На підставі викладених змін змінилася і практика розгляду справ.

Якщо до 2011 року , у випадках коли з матеріалів справи вбачалося, що письмова вимога, передбачена ст. 35 вказаного Закону банком іпотекодавцю та/або боржнику не направлялася, то позов про звернення стягнення на предмет іпотеки  вважався передчасним.

Після вказаних змін з аналізу ч. 1 ст. 35 Закону Укарїни «Про іпотеку», вбачається , що обов»язковість письмової вимоги про усуненя порушення вимагається лише при задоволенні вимог шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Проте не завжди суди звертали увагу на вказані зміни.

Так, рішенням Пчерського районного суду м.Києва від 09.07.2012 року в задоволенні позову ПАТ «Укрсоцбанк» до Сітак В.М., Тіхонова А.А. про розірвання договору та зверненя стягнення на предмет іпотеки, відмовлено з тих підстав, що позивачем іпотекодавцю, Тихонову А.А., не було направлено письмову вимогу про усунення порушень. Зазначене рішення суду апеляційною інстанцією 15.11.2012 року залишено без змін. В касаційному порядку  вказані судові рішення не оскаржувались.

З урахуванням положень частини третьої статті 33, статті 36, частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання та право іпотекодержателя організувати продаж предмета іпотеки.

Незавжди  правильно суди вирішували  справи щодо звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності на нього іпотекодержателем , не враховуючи ту обставину, що в разі встановлення такого способу звернення стягнення у іпотечному договорі, іпотекодержатель на підставі ч. 2 ст. 16 ЦК України має право вимагати застосування його судом.

Прикладом є заочне рішення  Подільського районного суду м. Києва віб 22.05.2012 року в справі за позовом АБ «Банк регіонального розвитку» до Бондаревського А.Л.  про визнання права власності на предмет іпотеки , за яким в задоволенні позову банку було відмовлено з підстав того, що на думку суду, передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки є позасудовим способом врегулювання питання про звернення стягнення на предмет іпотеки і суд не наділений повноваженнями вирішувати питання у такий спосіб. Заочне рішення суду вступило в законну силу, апеляційна скарга визнана судом апеляційної інстанції неподаною та повернута.

Разом з цим районні суди правильно вирішували справи про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом його  продажу іпотекодержателем.

Рішенням Голосіївського  районного суду м.Києва від 03.10.2012 року, залишеного без змін ухвалою аапеляційного суду м.Києва від 23.01.2013 року, в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором звернуто стягнення на предмет іпотеки, належний на праві власності Кучменко М.О. шляхом його продажу будь-якій особі-покупцеві у порядку, встановленому ст. 38 Закону Укарїни «Про іпотеку».

Аналогічна практика розгляду даних справ була і в інших судах м.Києва як в 2012 році , так і в 2011 році.

Частина 1 ст. 39 Закону України «Про іпотеку» встановлює особливі дані, які суд повинен наводити у судовому рішенні. У разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки у рішенні суду зазначаються: загальний розмір вимог та всі його складові, що підлягають сплаті іпотекодержателю з вартості предмета іпотеки; опис нерухомого майна, за рахунок якого підлягають задоволенню вимоги іпотекодержателя; заходи щодо забезпечення збереження предмета іпотеки або передачі його в управління на період до його реалізації, якщо такі необхідні; спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 цього Закону; пріоритет та розмір вимог інших кредиторів, які підлягають задоволенню з вартості предмета іпотеки; початкова ціна предмета іпотеки для його подальшої реалізації.

Проте, з досліджених справ вбачається, що суди інколи припускаються помилок при викладенні змісту резолютивної частини рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки, не дотримуючись вимог ст. 39 Закону України «Про іпотеку», а стосовно зазначення початкової ціни предмета іпотеки для його подальшої реалізації, судова практика є неоднозначною.

Мають випадки, коли суди визначають початкову ціну для реалізації, враховуючи ту вартість, яку сторони вже узгодили в договорі іпотеки. Разом із тим, вважаю, у такому випадку не враховується час, що пройшов з моменту укладення договору іпотеки, а вартість майна з урахуванням економічних чинників може змінитись, що може призвести до порушення прав та інтересів суб’єктів договору іпотеки.

Існує практика встановлення початкової ціни для реалізації предмета іпотеки за результатами оцінки, проведеної незалежним оцінювачем на дату пред’явлення позову в суд або на дату ухвалення рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Однак, яким чином суд має визначити початкову ціну та за якими критеріями, щоб це питання узгоджувалось з вимогами ст. 39 Закону України «Про іпотеку», враховуючи ту обставину, що між поданням позову, ухваленням рішення та набуттям ним законної сили, проходить певний проміжок часу, а тому  ціна зазначена в іпотечному договорі або визначена  на час розгляду справи експертом, на момент його виконання вже може не відповідати рівню реальних цін на подібне майно.

Так, рішенням Голосіївського районного сду м.Києва від 19.07.2012 року при розгляді справи за позовом ПАТ «Універсал Банк» до Набієвої Г.Е., Навбієва М.Х. про звернення стягнення на предмет іпотеки , в рахунок заборгованості по кредитному договору звернуто стягнення на предмет іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів за початковою ціною, встановленою суб»єктом оціночної діяльності на час розгляду справи станом на 18.04.2011 року.Зазначене рішення вступило в закону силу, в апеляційному порядку не оскаржувалося.

Рішенням Голосіївського районного суду м.Києва від 14.11.2012 року задоволено позов ПАТ «КБ»Актив-банк» до Андросюк О.Р., 3-я особа:Андросюк В.Є. про звернення стягнення на предмет іпотеки. В резолютивній частині рішення суд першої інстанції не визначив початкову ціну для продажу іпотеки з прилюдних торгів,  що стало підставою для зміни рішення апеляційною інстанцією 14.02.2013 року з викладенням його резолютивної частини в новій редакції з зазначенням звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом реалізації з публічних торгів за ціною, яка встановлюється на рівні цін не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб»єктом оціночної діяльності незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій. В касаційному порядку судові рішення не оскаржувались.

Рішенням Подільського районного суду м.Києва від 07.08.2012 року    при розгляді справи за позовом ПАТ «Імексбанк» до Штихалюк О.М. про розірвання договору кредиту та звернення стягнення на предмет іпотеки, звернуто стягнення на предмет іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів з визначенням початкової ціни предмета іпотеки для його подальшої реалізації на рівні гривневого еквіваленту 81 363 доларам США на день проведення прилюдних торгів.При цьому суд виходив зі звіту про оцінку ринкової вартості предмету іпотеки, складеного станом на 14.05.2009 року. Змінюючи вказане рішення в частині встановлення початкової ціни предмета іпотеки,08.11.2012 року, суд апеляційної інстанції зазначив, що заставна вартість предмету іпотеки за погодженням сторін  станом на 08.06.2007 року становить 160 000 доларів США , згідно звіту, складеного ТОВ «Експерт» 14.05.2009 року, ринкову вартість квартири визначено в розмірі 81 363 доларів США.Зваживши на те, що оцінка проведена 14.05.2009 року, а рішення в справі ухвалене 07.08.2012 року, погоджена заставна вартість квартири істотно відрізняється від вартості визначеної спеціалістом, колегія суддів встановила початкову ціну предмета іпотеки за іпотечним договором на рівні , не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна на підставі оцінки, проведеної суб»єктом оціночної діяльності (незалежним експертом) на стадії оцінки майна на час проведення виконавчих дій.

Рішенням Деснянського районного суду м.Києва від 28.11.2012 року в справі за позовом  ПАТ «Платинум Банк» до Леус М.Д., Сліпець Д.М., Сліпець Г.П. про зверненя стягнення на предмет іпотеки, стягнення на предмет іпотеки звернуто шляхом реалізації предмету іпотеки з прилюдних торгів без зазначення початкової предмета іпотеки для його подальшої реалізації. Вказане рішення оскаржене не було.

В зв»язку з наведеним виникає питання щодо застосування позиції Верховного Суду України при встановленні початкової ціни іпотеки для його подальшої реалізації, викладеної в його узагальненні «Звернення стягнення на майно, передане в іпотеку чи в заставу» за 2010 рік .

Слід зазначити, що траплялися випадки вирішення справ щодо звернення стягнення на предмет іпотеки одночасно зі стягненням заборгованості за кредитним договором як в 2011 році, так і в 2012 році, хоча 30.03.2012 року пунктом 42 Постанови «Про практику застосування судами законодавства при вирішенні спорів, що виникають із кредитних правовідносин» Пленум Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ роз»яснив, що суд не може одночасно звернути стягнення на предмет іпотеки та стягнути суму заборгованості за кредитним договором. У такому випадку суд має зазначити в резолютивній частині рішення лише про звернення стягнення на предмет іпотеки із зазначенням суми заборгованості за кредитним договором, а сам розрахунок суми заборгованості має наводитись у мотивувальній частині рішення. Винятком є ситуація коли особа позичальника є відмінною від особи іпотекодавця з урахуванням положення статті 11 Закону України «Про іпотеку» (або статті 589 ЦК щодо заставодавця).

Так, заочним рішенням Дніпровського районного суду м.Києва від 12.01.2011 року, суд стягнув з Шульги Л.О. на користь ПАТ «АКПІБ» заборгованість в сумі 915166,42 грн., а також звернув стягнення на предмет іпотеки квартиру.

Аналогічне рішення цього ж суду ухвалене 28.02.2011 року в справі за позовом ВАТ «Універсал Банк» до Туманової С.В. про стягнення заборгованості за кредитним договором.

17.09.2012 року Дарницьким районним судом м.Києва стягнуто солідарно з Пєркова О.С. (іпотекодавець), Пєркової Л.В.(поручитель) суму заборгованості у розмірі 1882434 грн. 48 коп. та звернуто стягнення на предмет іпотеки, що належить на праві власності Пєркову О.С..Рішенням апеляційної інстанції від 10.04.2013 року, вказане рішення суду першої інстанції змінено та виключено солідарне стягнення заборгованості з Пєркова О.С..

Допускали суди і солідарне стягнення суми заборгованості по кредитному договору з боржника та майнового поручителя, не враховуючи положення ст. 11 Закону України «Про іпотеку», відповідно до якого майновий поручитель несе відповідальність перед іпотеко держателем за невиконання боржником основного зобов»язання виключно в межах вартості предмета іпотеки, а не солідарно на всю суму.

Так, рішенням Голосіївського районного суду м.Києва від 22.10.2010 року задоволено позов  ТОВ «Український промисловий банк» до Аванесяна Аркадія А., Аванесяна Анушаван А. про стягнення заборгованості за кредитним договором. Стягнуто з Аванесяна Аркадія А. суму заборгованості, а з Аванесяна Анушаван А. суму заборгованості шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, яка належить на праві власності обом відповідачам. Рішенням апеляційного суду м.Києва від 09.06.2011 року вказане рішення скасовано та ухвалено нове про солідарне  стягнення суми заборгованості з обох відповідачів та звернення стягнення на предмет іпотеки, яка згідно з даними Київського міського БТІ, належить на праві власності лише Аванесяну Анушавану А..

26.10.2011 року Вищим спеціалізованим судом України з розгляду цивільних і кримінальних справ рішення апеляційної інстанції скасовано, а справу передано на новий апеляційний розгляд з підстав порушення ст. 11 Закону Укарїни «Про іпотеку»  та відсутність даних  про повідомлення майнового поручителя про усунення порушення зобов»язань за кредитним договором.

Рішенням апеляційного суду м.Києва від 10.05.2012 року  рішення Голосіївського районного суду м.Києва від 22.20.2010 року скасовано в частині стягнення заборгованості з Аванесяна Анушавана А., звернення стягнення на предмет іпотеки та стягнення судових витрат та в цій частині ухвалено нове про відмову в задоволенні позовних вимог ТОВ «Український промисловий банк» до  Аванесяна Анушаван А. про стягнення заборгованості за кредитним договором з підстав того, що майновий поручитель не може нести відповідальність разом із боржником по погашенню заборгованості за кредитним договором у повному обсязі, а відповідає тільки в межах вартсоті предмета іпотеки. До того ж позивачем не були виконані умови іпотечного договору щодо направлення поручителю повідомлення про наявність заборгваносіт за кредитним договором.

Неоднозначною практикою як  місцевими  судами, так і судом апеляційної інстанції, був розгляд справ предметом яких були майнові права на об»єкт незавершеного будівництва.

Так, рішенням  Печерського районного суду м.Києва, від 08.11.2011 року задоволено  частково позов Куйди А.І. до ПАТ АКБ «Київ», ТОВ «Роммакс» про визнання іпотечного договору недійсним в частині та зобов»язання вчинити певні дії. Визнано недійсним іпотечний договір, укладений 28.12.2006 р. між  ПАТ АКБ «Київ» та ТОВ «Капіталоінвест» в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру № 101, секції Б по вул. Старонаводницькій, 2-20 в м.Києві, ділянка № 14. При цьому суд першої інстанціії виходив з того, що  між позивачем та ТОВ «Капіталоінвест», АКБ «Київ» була  укладена інвестиційна угода, згідно з якої позивач набував майнові права на квартиру за умови інвестування суми вартості  квартири в повному розмірі. Оскільки позивачем було сплачено 100 % грошових коштів обумовленої ціни  на об»єкт інвестування — квартиру № 101, секції Б по вул. Старонаводницькій, 2-20 в м.Києві, ділянка № 14, яке має бути передано йому у власність  після введення будинку в експлуатацію , то ТОВ «Роммакс» без згоди  позивача не мав права передавати  належні йому майнові права у іпотеку. Рішенням апеляційної  інстанції від 03.04.2012 року  вказане рішення скасоване з ухваленням нового про відмову у позові з тих підстав, що оспорюваний довір застави майнових прав є способом забезпечення  виконання зобов»язання,  а не правочинами щодо розпорядження майновими правами, цей договір не передбачає заміну кредитора у зобов»язанні на відміну від прваовичну відступлення  права вимоги, за якими відповідно до ст. 512 ЦК України здійснюється така заміна кредитора у зобов»язанні.

Рішенням Печерського районного суду м.Києва від 10.11.2011 року  задоволено позов  Ружевської Г.А., Барвінко О.Ю. до ПАТ «АКБ «Київ», ТОВ «Систем-Інвест» про визнання договору застави частково недійсним. Визнано недійсним договір застави в частині передачі ТОВ «Систем-Інвест» ПАТ «АКБ «Київ» в заставу майнових прав, належних позивачам на квартиру № 189 по вул. Старонаводницькій, 2-20, ділянка 14, секція «В» у м.Києві. При цьому суд виходив з того, що майнові права на передану в заставу квартиру в незавершеному будівництві станом на час укладення оспорюваного договору, належали позивачам на підставі укладеної інвестиційної угоди з ТОВ «Систем-Інвест» та у зв»язку з оплатою позивачем вартості вказаної квартири. Зазанчене рішення судом апеляційної інстанції 14.02.2012 року залишено без змін.

31.10.2012 року рішенням Печерського районного суду м.Києва  відмовлено в задоволенні позову Веляна М.І. про визнання недійсним договору застави з тих підстав, що хоча  рішенням суду за позивачем і визнано майнові права на об»єкт будівництва нерухомості у вигляді незавершеної будівництвом квартири № 106 , площею 141,91 кв.м секція Б по вул. Старонаводницькій в м.Києві, а ТОВ «Систем-Інвест» вказані майнові права передано у заставу, проте оспорюваний договір застави майнових прав є способом забезпечення  виконання зобов»язання,  а не правочинами щодо розпорядження майновими правами, цей договір не передбачає заміну кредитора у зобов»язанні на відміну від правочину відступлення  права вимоги, за якими відповідно до ст. 512 ЦК України здійснюється така заміна кредитора у зобов»язанні.

Рішеням апеляційного суду м.Києва від 29.01.2013 року вказане рішення скасовано з ухваленням нового про  визнання договору застави в частині передачі майнових прав на   квартиру № 106 , площею 141,91 кв.м секція Б по вул. Старонаводницькій в м.Києві недійсним.

Практика розгляду позовних вимог іпотекодержателя про виселення мешканців із житлового будинку чи житлового приміщення в разі задоволення вимог про звернення стягнення на предмет іпотеки  після внесення змін 22.09.2011 року в ч. 2 ст. 39, ч. 2 ст. 40 Закону України «Про іпотеку» та ч. 3 ст. 109 ЖК України  також є неоднозначною.

Згідно з частиною 2 ст. 39 Закону України «Про іпотеку» , одночасно  з  рішенням  про  звернення  стягнення  на предмет іпотеки  суд за  заявою  іпотекодержателя  виносить  рішення  про виселення  мешканців  за наявності підстав,  передбачених законом, якщо предметом іпотеки є житловий будинок або житлове приміщення.

Частиною 2 ст. 40 Закону України «Про іпотеку» визначено, що після прийняття рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення шляхом позасудового врегулювання на  підставі  договору  всі  мешканці зобов’язані на письмову  вимогу  іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити  житловий  будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця  з  дня  отримання цієї вимоги. Якщо мешканці не звільняють житловий  будинок  або житлове приміщення у встановлений або інший погоджений  сторонами  строк  добровільно,  їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.

Частина 3 статті 109 Житлового кодексу України передбачає, що звернення стягнення  на  передане в іпотеку жиле приміщення є підставою для виселення всіх громадян,  що мешкають  у  ньому,  за винятками,   встановленими  законом.  Після  прийняття  кредитором рішення  про  звернення  стягнення  на передані в іпотеку житловий будинок  чи житлове приміщення шляхом позасудового врегулювання на підставі  договору  всі  мешканці  зобов’язані  на письмову вимогу іпотекодержателя   або   нового  власника  добровільно  звільнити житловий  будинок  чи  житлове приміщення протягом одного місяця з дня  отримання  цієї  вимоги,  якщо сторонами не погоджено більший строк. Якщо громадяни не звільняють жиле приміщення у встановлений  або  інший  погоджений  сторонами  строк добровільно, їх примусове виселення  здійснюється  на підставі рішення суду.

Аналіз зазначених норм Закону свідчить про те, що на сьогоднішній день суди повинні одночасно з рішенням про звернення стягнення на предмет іпотеки  за заявою іпотеко держателя ухвалювати рішення про виселення мешканців за наявності підстав, передбачених законом, якщо предметом іпотеки є житловий будинок або житлове приміщення. Тобто, в даному випадку законом не передбачено зобов»язання іпотекодержателя направляти вимогу про звільнення предмету  іпотеки його мешканцями.

При цьому частина 2 ст. 40 Закону Укарїни «Про іпотеку» та ч. 3 ст. 109 ЖК України застосована при одночасному розгляді вимог про виселення і про зверненя стягнення на предмет іпотеки, застосована бути не може, оскільки регулює порядок виселення мешканців при зверненні стягнення у позасудовому порядку на умовах іпотечного договору.

На підставі викладеного підлягає уточненню п. 43 Постанови , в якому судом касаційної інстанції при вирішенні вимоги кредитора про виселення з предмету іпотеки його мешканцями за рішенням суду разом з вимогою про звернення стягнення на майно, роз»яснена обов»язкова умова отримання письмової вимоги іпотеко держателя, що не узгоджується з внесеними змінами до вищевказаних норм закону.

Рішенням Деснянського районного суду м.Києва від  24.05.2011 року у рахунок погашення заборгованості за кредитним договором звернуто стягнення на предмет іпотеки та виселено  з нього Циркіну О.А.. Рішення суду оскаржене не було.

Заочним рішенням Оболонського районного суду м.Києва від 01.12.2011 року при розгляді позову ПАТ «МетаБанк» до Кіма С.Ю. та інших задоволено вимогу про звернення стягнення на предмет іпотеки, в задоволенні вимоги про виселення відмовлено з підстав відсутності відомостей про отримання відповідачами вимоги про виселення. Рішення судом апеляційної інстанції не переглядалось.

Рішенням Шевченківського районного суду м.Києва від 13.11.2012 року  в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором звернуто стягнення на предмет іпотеки, разом з цим відмовлено у виселенні Пекканен С.А. з підстав передчасності заявленої вимоги. Ухалою апеляційної інстанції від 28.02.2013 року апеляційна скарга ПАТ КБ «ПриватБанк»  щодо незаконності рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні вимоги щодо виселення мешканців з предмету іпотеки відхилена, а вказане рішення залишено без змін.

Відповідно до ч. 2 ст. 6 Закону України «Про іпотеку», майно, що є у спільній власності, може бути передане в іпотеку лише за нотаріально посвідченою згодою усіх співвласників. Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об»єкт нерухомості.

Розглядаючи  справи про визнання  іпотечних договорів  недійсними з підстав  ненадання згоди  цивільної дружини/чоловіка на укладення іпотечного договору, суди правильно відмовляли у задоволенні позовних вимог з підстав того, що сторони на момент  його укладення в зареєстрованому шлюбі не перебували, а тому вказаний правочин на їх права не впливає.

Разом з цим постає питання щодо вирішення вказаних вимог за нявності рішення суду про  встановлення факту проживання однією сім»єю, що тягне за собою визнання за подружжям права спільної власності на набуте майно  .

Так,  рішенням  Солом»янського районного суду м.Києва від 04.04.2011 року , розглядаючи позов Казакової О.С. до  Гончаренка П.В., ПАТ «КБ «Актив-банк», приватного нотаріуса КМНО Кальної К.О., 3-і особи: приватний нотаріус Басенко К.О., ДП «Інформаційний центр» МЮУ про визнання недійсними правочинів, усунення перешкод у здійсненні права власності та зобов»язання вчинити дії,  судом відмовлено в задовленні позову.  Пред»явивши даний позов Казакова О.С. зазначала, що 14.06.2007 року між Гончаренком П.В. та ТОВ «КБ «Актив-банк» був укладений кредитний договір , а також і договір іпотеки, предметом якого стала квартира, належна на праві власності Гончаренку П.В.. Рішенням Солом»янського районного суду м.Києва від 16.09.2009 року встановлено факт проживання однією сім»єю позивача та Гончаренка П.В.. Таким чином на момент укладання оспорюваних правочинів Казакова О.С. та Гончаренко П.В. проживали однією сім»єю та нерухоме майно, яка є предметом договору іпотеки від 14.06.2007 року, перебувало у їх спільній сумісній власності.Зазначаючи про те, що своєї згоди на укладання правочинів влона не мнадавала, Казакова О.С, просила суд визнати їх недійсними.

Відмовляючи  у визнанні недійсним кредитного договору , суд виходив з того, що положення ст. 65 СК України щодо порядку розпорядження майном, що є об»єктом права спільної сумісної власності подружжя, регулюють відносини, які стосуються саме розпорядження майном, що є у спільній сумісній  власності подружжя, і не стосуються права одного із подружжя на отримання кредиту, оскільки  кредитний  договір є правочином щодо отримання у власність грошових коштів і не створює обов»язків для другого із подружжя, а лише для позичальника як сторони договору.

Відмовляючи у визнанні недійсним договору іпотеки , суд виходив з того, що на  його думку , договір іпотеки є способом забезпечення виконання грошового зобов»язання за кредитним догорвом, а не правочином щодо розпорядження майном і договір іпотеки не створює обов»язків для будь-яких інших осіб, крім сторін за договором, а тому до таких правовідносин норми ст. 65 СК України, застосуванню не підлягають.

Проте, зазначена позиція суду першої інстанції,  на підставі якої він відмовив у визнанні іпотечного договору недійсним, не узгоджується з ч. 2 ст. 6 Закону України «Про іпотеку», оскільки при наявності судового рішення про встановлення факту проживання однією сім»єю згода одного з подружжя на укладення іпотечного договору є обов»язковою , а тому зазначене питання потребує роз»яснення з боку Верховного Суду України.

Справи щодо спорів, пердметом іпотеки яких були , право оренди чи користування земельною ділянкою або відступлення прав за іпотечним договором, районними  судами до апеляційної інстанції для складання узагальнення не надходили, що унеможливлює його проведення з вказаних питань.

З проведеного узагальнення вбачається, що основною причиною  неоднакової судової практики при розгляді справ про звернення стягнення на майно, передане в іпотеку та визнання  іпотечних договорів недійсними є різна оцінка судами наявних в матеріалах справи доказів та різне тлумачення норм діючого законодавства, про що вказано вище.

 

 

 

 

 

 

 

Навигация по записям

*/?>